רמה גולן, משרד עורכי דין

עורך דין מומחה במקרקעין שומר על האינטרסים של הלקוח שלו בעסקת הנדל"ן. תפקידו לבצע בדיקות משפטיות מקדימות, בחינת הזכויות במקרקעין במרשמים המתאימים, בדיקת חבות המס לעסקה, ניהול משא ומתן עם המוכר/ הקונה, עריכת הסכם מכר מחייב הכולל מנגנוני הגנה משפטיים, רישום העסקה במרשמים, מדיווח לרשויות המס, טיפול בתשלומי המס ככל שאלה חלים ועוד.

נסח הטאבו משקף את מצב רישום הזכויות העדכני בנכס נכון למועד הוצאתו. במסגרתו ניתן לוודא שהמוכר אכן רשום כבעלי הנכס, שלא הוטלו עיקולים או שיעבודים על זכויות המוכר וכיוצ"ב ובכך למקסם את רווחי העסקה וכן למנוע עיכובים בתהליך. שינוי במצב הזכויות יכול להיות בהחלט דינמי.

ככלל, תהליך רכישת דירה יד שנייה יכלול את בדיקת הנכס (נסח טאבו, חובות, חריגות בנייה), קבלת אישור עקרוני למשכנתא (אם נדרש), משא ומתן וחתימת חוזה מול המוכר, דיווח לרשויות המס, קבלת משכנתא, תשלום מס רכישה ורישום בטאבו.

חשוב לזהות את הנכס, לבדוק את נסח הטאבו, לוודא שאין שעבודים או עיקולים על הנכס, לבדוק היתרי בנייה ו/או זכויות בניה עתידיות ולוודא שהמוכר הוא אכן הבעלים החוקי.

עסקת פינוי בינוי כוללת מספר שלבים: תכנון הפרויקט, קבלת אישורים מהרשויות, חתימת הסכמים עם הדיירים, ביצוע הפרויקט, ומסירת הדירות החדשות לדיירים. עורך דין מקרקעין מלווה את התהליך ומוודא שהזכויות של כל הצדדים נשמרות.

עורך דין מקרקעין מלווה את בעלי הדירות בתהליך תמ"א 38, מוודא שההסכם עם היזם הוגן ומגן על זכויות הבעלים, ומטפל בכל ההיבטים המשפטיים של הפרויקט. הוא מבצע בדיקות משפטיות, מנהל משא ומתן עם היזם, ומוודא שהפרויקט מתבצע בהתאם לחוק.

מס שבח הוא מס המוטל על הרווח שנוצר ממכירת נכס מקרקעין. המס מחושב על פי ההפרש בין מחיר הרכישה למחיר המכירה של הנכס, בניכוי הוצאות מוכרות. המס משולם לרשות המסים על ידי המוכר בעת מכירת הנכס. עורך הדין מוודא את חבות המס, מנהל משא ומתן עם הצד השני, ומטפל בכל ההיבטים המשפטיים הקשורים למיסוי.

היטל השבחה הוא מס המוטל על עליית ערך הנכס בעקבות אישור תוכנית בניין עיר (תב"ע) או מתן היתר בנייה. המס משולם לרשות המקומית על ידי בעל הנכס בעת מכירתו או בעת מימוש זכויות הבנייה החדשות. עורך הדין מוודא את חבות המס, מנהל משא ומתן עם הצד השני, ומטפל בכל ההיבטים המשפטיים הקשורים למיסוי.

בעת רכישת דירה מקבלן, יש לבדוק את הרקע והניסיון של הקבלן המעידים על עמידה בתקני בנייה גבוהים, רישום בפנקס הקבלנים, זכויות הקבלן על הקרקע ורישומן. חשוב לבדוק את היתר הבנייה, את תוכניות הבנייה המאושרות, את המפרט הטכני של הדירה, את לוח הזמנים לבנייה ולמסירה ואת תנאי התשלום. היבט נוסף הינו חוסנו הכלכלי של הקבלן לרבות קיומו של ליווי בנקאי לפרויקט.