מס שבח- המס שאף אחד לא מדבר עליו בזמן

איך להימנע מהפתעות במס שבח במכירת דירה

מאת עו"ד רמה גולן, מומחית בדיני מקרקעין- האמור אינו מהווה ייעוץ משפטי

כשאני פוגשת מוכרים שמגיעים אליי אחרי שכבר חתמו על חוזה, יש שאלה שחוזרת על עצמה כמעט בכל פגישה:

“איך זה שחשבתי שאני פטור ממס שבח – ועכשיו רשות המסים דורשת עשרות אלפי שקלים?”

מס שבח הוא אחד הנושאים שעלולים לבלבל בעסקאות נדל"ן. מצד אחד, נדמה שמדובר במשהו טכני שהרואה חשבון או העורך דין "מטפלים בו", אבל בפועל – זו נקודה קריטית שיכולה לקבוע אם תצאו מהעסקה ברווח נעים או בהפתעה לא נעימה.

בכמה מס שבח תשאו בעת מכירת הדירה?

מה זה בעצם מס שבח?

מס שבח הוא מס שמוטל על הרווח שנוצר במכירת דירה.לכאורה זה פשוט – מכרתם ביותר ממה שקניתם, תשלמו מס על ההפרש.אבל במציאות, החישוב הרבה יותר מורכב.

המס לוקח בחשבון:

• מתי רכשתם את הדירה;

• האם זו דירה יחידה או שיש ברשותכם נכסים נוספים;

• אילו הוצאות היו לכם (שיפוצים, תיווך, עורך דין, שכר טרחה);

• שימושים שנעשו בדירה לאורך השנים;

ולא פחות חשוב – כל שינוי בחוק או בתקנה יכול להשפיע על חישוב המס שלכם.

מתי באמת מגיע לכם פטור?

רבים מניחים שכל מכירת דירה "רגילה" פטורה ממס שבח. אבל הפטור ניתן רק בתנאים מסוימים, כמו:

• אם זו דירת המגורים היחידה שלכם;

• אם החזקתם בה לפחות 18 חודשים;

• ואם לא השתמשתם בפטור דומה בארבע השנים האחרונות.

הבעיה היא שמספיק פרט אחד קטן – למשל דירה קטנה נוספת שקניתם להשקעה או ירושה ישנה – כדי לשנות את כל התמונה. אני רואה לא פעם מוכרים שמגלים בדיעבד שהם בכלל לא עמדו בתנאי הפטור, והחיוב מגיע חודשים אחרי המכירה.

איך אני מטפלת בזה בפועל?

כשמוכר פונה אליי, עוד לפני פרסום הדירה, אני בודקת את כל הנתונים מול מערכת המסים.אנחנו עוברים יחד על תאריכים, מסמכים והוצאות – כדי להבין מראש מה צפוי.לעיתים אני מזהה אפשרות לשימוש בהקלות, בחישוב ליניארי מוטב, או בזכאות לפטור חלקי שיכול לחסוך עשרות אלפי שקלים.

כשהמוכר יודע מראש כמה ישלם, הוא מתכנן את העסקה נכון, לא נסחף אחרי הצעות, ולא מגלה הפתעות אחרי שהכסף כבר עבר.

למה זה קריטי לעשות לפני המכירה

כשמגיעים אליי אחרי שהעסקה נחתמה, כמעט ואין מקום לשנות. כל סעיף בחוזה משפיע – תאריך המסירה, חלוקת התמורה, הניסוח המדויק של ההוצאות. לכן, ככל שנכנסים לתהליך עם ליווי משפטי מוקדם, כך אפשר למזער טעויות ולנצל הטבות מס כחוק.

לסיכום

מס שבח הוא לא רק מספר – הוא חלק בלתי נפרד מהתכנון הכלכלי של כל עסקת נדל"ן.כשאני מלווה מוכרים, המטרה שלי היא לא רק “לטפל בניירת”, אלא לדאוג שהעסקה תהיה רווחית, נקייה ומסודרת מול כל הרשויות.

אם את או אתה מתכננים למכור דירה –אל תחכו לרגע האחרון.

פנו אליי לפני המכירה, ונבדוק יחד איך אפשר למכור בתנאים הכי טובים – בלי הפתעות מיותרות.

לייעוץ לחצו כאן